Was ist der Unterschied zwischen städtischem und rustikalem Land?

Es ist wichtig, die Unterschiede der Landtypen hier in der Region Valencia zu verstehen. Grundsätzlich gibt es zwei Haupttypen von Land, die wiederum unterschiedliche Untertypen haben (mit spezifischeren Bedingungen).

Der erste Typ ist das städtische Land, das für den Bau vorgesehen ist und entweder für Wohn- oder Industriegebäude genutzt werden kann. Damit ein Land als städtisch gilt, muss es die erforderliche städtische Klassifizierung und Infrastruktur besitzen. Im Fall von Niedrigdichte-Stadtgebieten (Villen usw.) muss es über Straßen, Gehwege, Straßenbeleuchtung, Abwasserkanäle, Strom- und Trinkwasserversorgung verfügen.

Dann gibt es das rustikale Land, das normalerweise landwirtschaftlich genutzt wird, aber auch andere Zwecke wie Tierhaltung erlauben kann. Dieser Landtyp ist nicht für den Bau von Wohnimmobilien vorgesehen.

Das bedeutet jedoch nicht, dass es unter bestimmten Bedingungen unmöglich ist, die Genehmigung für den Bau eines Hauses auf dem Land zu erhalten. Eine der Hauptanforderungen ist, dass die Grundstücksgröße mehr als 10.000 m² beträgt und über eine geeignete Abwasserbehandlung verfügt. Häuser, die die Anforderungen für den Bau auf rustikalem Land erfüllen, machen einen sehr kleinen Prozentsatz aller bestehenden Landhäuser aus. Fast alle Häuser auf weniger als 10.000 m² rustikalem Land wurden ursprünglich ohne Baugenehmigung gebaut.

Wie ist das möglich?

Wie in anderen lateinamerikanischen Ländern gibt es in Spanien das Konzept der „prescripción,“ das dem Verjährungsrecht im britischen Recht ähnelt. Im Grunde genommen verjährt in Spanien fast jede Zuwiderhandlung nach einem festgelegten Zeitraum, wenn die Behörden keine Maßnahmen ergreifen (sogar schwere Straftaten wie Mord verjähren nach 20 Jahren). Mit der Zeit verliert die Verwaltung das Recht, gegen Häuser vorzugehen, die ohne Baugenehmigung errichtet wurden. Dies, zusammen mit der Tatsache, dass Baugenehmigungen auf lokaler Ebene verwaltet werden und traditionell schlecht finanziert und überwacht wurden, hat dazu geführt, dass zahlreiche Häuser ursprünglich ohne Genehmigung gebaut wurden und von den Behörden nicht mehr verfolgt, sondern geduldet werden müssen.

Für städtische Verstöße auf rustikalem Land sieht das derzeitige Gesetz (LOTUP 1/2019) vor, dass Verstöße, die nach Januar 2019 auf rustikalem Land begangen wurden, nie verjähren. Nach dem vorherigen Gesetz (LOTUP 4/2014), das 2014 eingeführt wurde, verjährten diese Verstöße 15 Jahre nach Begehung. Zuvor, nach LUV 16/2005, verjährten sie nach nur 4 Jahren. Sobald der Verjährungszeitraum abgelaufen ist, wird ein ohne Genehmigung gebautes Haus von der Verwaltung geduldet und kann im Grundbuch eingetragen werden.

Um ein Haus im Grundbuch zu registrieren, muss man nachweisen, dass es mit Baugenehmigung errichtet wurde, oder alternativ, dass es lange genug existiert, um der geltenden Verjährung zu unterliegen, und dass kein urbanes Zuwiderhandlungsverfahren gegen das Haus offen ist.

Häuser, die mit Genehmigung auf städtischem Land gebaut wurden, können eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (habitation license) erhalten, während rustikale Immobilien ohne Genehmigung, auch wenn sie registriert und geduldet werden, dies nicht können. Die Hauptfunktion der Bewohnbarkeitsbescheinigung besteht darin, den Anschluss an die Grundversorgung (Wasser und Strom) zu ermöglichen. Zudem ist eine Bewohnbarkeitsbescheinigung erforderlich, um das Haus für Ferienvermietungen zu registrieren. Ohne diese Bescheinigung ist also keine Ferienvermietung (zumindest legal) möglich.

Wenn Sie ein vollständig legales Haus suchen, das mit Baugenehmigung gebaut wurde und die Voraussetzungen für eine Bewohnbarkeitsbescheinigung erfüllt, dann müssen Sie Ihre Suche auf städtische Gebiete beschränken oder nach Immobilien auf dem Land mit Grundstücken von mindestens 10.000 m² suchen. Eine einfache Möglichkeit, städtische Immobilien zu identifizieren, ist die städtische Infrastruktur: Sie müssen über Stromnetz, Wasserleitung, Abwassersystem, Gehwege und Straßenbeleuchtung verfügen. Natürlich hilft die reine Grundstücksgröße dabei, Grundstücke von über 10.000 m² zu erkennen.

Vorteile:
Vollständig legal
Bewohnbarkeitsbescheinigung
Städtische Infrastruktur
Möglichkeit zur Flächenerweiterung / Erweiterung
Wahrscheinlich für touristische Vermietung geeignet

Nachteile:
Teurer
Selten in idyllischen ländlichen Lagen
Kleine Grundstücke

Wenn Sie ein Haus auf dem Land ohne große rechtliche Probleme suchen, unabhängig davon, wie es ursprünglich errichtet wurde, wäre es eine sichere Wahl, nur solche zu betrachten, die vor 2010 gebaut wurden und bereits Wasser- und Stromanschlüsse haben.

Vorteile:
Preisgünstiger
In idyllischen Lagen (manchmal in heute unerreichbaren Gebieten)
Größere Grundstücke
Tierhaltung möglich
Für Nutzungen geeignet, die in städtischen Gebieten nicht erlaubt sind

Nachteile:
Keine Bewohnbarkeitsbescheinigung
Fehlende Infrastruktur
Geduldet, aber rechtlich unklar
Keine Möglichkeit zur Flächenerweiterung
Wahrscheinlich nicht für touristische Vermietung geeignet

Wichtige Änderungen an der LOTUP-Gesetzgebung und rustikalen Immobilien

Die Minimización de Impacto Territorial (MIT) stellt eine bedeutende Änderung des valencianischen LOTUP-Gesetzes dar, das erstmals 2014 verabschiedet und 2019 konsolidiert wurde. Diese Gesetzgebung zielte darauf ab, rustikale Immobilien, die ohne Baugenehmigung gebaut wurden, zu normalisieren und ihnen einen ähnlichen rechtlichen Status wie den mit ordnungsgemäßen Genehmigungen zu verleihen. Ein entscheidender Aspekt dieser Änderung hat die Effektivität für einzelne Immobilieneigentümer jedoch stark eingeschränkt.

Nach MIT könnten Immobilien durch die Einhaltung bestimmter Vorschriften legalisiert werden und eine Bewohnbarkeitsbescheinigung erhalten, insbesondere durch die Verbesserung des Umweltaufwands, wie die Modernisierung von Kläranlagen. Die Bedingung, die die Legalisierung einzelner Immobilien behindert hat, ist, dass dieser Prozess nur beginnen kann, wenn es weniger als drei Häuser pro Hektar gibt. Wenn die Dichte drei Häuser übersteigt (was bei den meisten rustikalen Immobilien der Fall ist), muss die Legalisierung einem kollektiven Prozess folgen, der als Procedimiento Colectivo para la Regularización de Viviendas y de Minimización de Impacto Territorial (PEMIT) bekannt ist.

Dieser kollektive Ansatz bringt zusätzliche Einschränkungen mit sich und erfordert die Zustimmung aller betroffenen Parteien. Da viele rustikale Immobilien Ferienhäuser sind, die oft als erschwingliche Optionen im ländlichen Raum gebaut oder erworben wurden, scheuen viele Eigentümer die Kosten für die Einhaltung, was diejenigen behindert, die ihre Immobilien legalisieren möchten. Obwohl die MIT einen lange überfälligen Weg zur vollständigen Legalisierung von Immobilien bietet, die ohne die erforderlichen Genehmigungen und Lizenzen gebaut wurden, können derzeit nur eine begrenzte Anzahl von Immobilien individuell legalisiert werden, während eine kollektive Legalisierung unpraktisch bleibt. Wir hoffen, dass zukünftige Änderungen des Gesetzes die Regularisierung von deutlich mehr Einzelimmobilien ermöglichen.

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