¿Inmuebles urbanas o rústicas?

¿Cuál es la diferencia entre urbano y rústico?

Es importante comprender las diferencias en los tipos de tierra aquí en la región de Valencia. Básicamente hay 2 tipos de propiedades o terrenos, los cuales tienen subtipos variables (con condiciones más específicas).

El primero es el suelo urbano y es para construir y puede ser residencial o industrial. El terreno debe tener la clasificación e infraestructura urbanas necesarias para ser considerado urbano y, en el caso de la urbanización de baja densidad (villas, etc.) debe tener carreteras, pavimentos, alumbrado público, alcantarillado, electricidad y agua potable.

Luego está la tierra rústica, normalmente esto es agrícola, pero puede tener otros usos, como la cría de ganado, etc. Este tipo de terreno no es para construir propiedades residenciales.

Dicho esto, bajo ciertas condiciones es posible obtener permiso para construir una casa en el campo. Uno de los requisitos principales es que el tamaño de la parcela sea superior a 10,000m2, junto con el tratamiento de alcantarillado correcto. Las casas que cumplen con los requisitos para haber sido construidas en el campo representan un porcentaje muy, muy pequeño de todas las que existen en el campo. Casi todas las casas en menos de 10.000m2 de terreno rústico habrán comenzado su vida sin permiso de planificación.

¿Cómo puede ser esto?

España, al igual que otros países latinos, tiene algo llamado "prescripción", esto sería similar al estatuto de limitaciones en términos británicos. Básicamente, en España si las autoridades no toman medidas, casi cualquier infracción expira después de un período de tiempo establecido (incluido el asesinato). Así, con el paso del tiempo, la administración pierde el derecho de actuar contra las casas construidas sin permiso de planificación. Esto, combinado con el hecho de que el permiso de planificación se controla a nivel local, y tradicionalmente no ha sido financiado o vigilado muy bien, significa que existen muchas propiedades inicialmente construidas sin permiso que las autoridades ya no pueden asumir y deben tolerar. En el caso de infracción urbana en terrenos rústicos, la ley en el momento de la redacción (LOTUP 5/2014) dijo que la infracción expira 15 años después de que ocurriera, en la ley anterior (LUV 16/2005), y hasta 2014 , esta caducidad se produjo después de solo 5 años. Después de que el período de tiempo establecido haya pasado, una casa construida sin permiso será tolerada por la administración y podrá registrarse en el registro de la propiedad.

Para registrar cualquier casa en el registro de la propiedad, se debe demostrar que la misma se construyó con permiso de planificación o, alternativamente, que ha existido el tiempo suficiente para que se aplique el estatuto de limitaciones aplicable, y que no existe un procedimiento de infracción urbana en su contra.

Las propiedades construidas en terrenos urbanos con permiso pueden tener una licencia de vivienda, y las propiedades rústicas construidas sin permiso, aunque registradas y toleradas, no pueden. La función principal de una licencia de habitación es conectar servicios (agua y electricidad). También es cierto que se requiere una licencia de habitación para registrar la propiedad para alquileres de vacaciones, por lo que ninguna licencia de habitación significa que no hay alquiler de vacaciones (al menos legalmente).

Si desea una casa completamente legal que se haya construido con permiso de planificación y califique para una licencia de vivienda, deberá limitar su búsqueda a áreas urbanas o buscar propiedades en el campo con parcelas de al menos 10,000m2. Una manera fácil de identificar propiedades urbanas, es por su infraestructura urbana, deben tener electricidad, agua, alcantarillado, pavimentos y alumbrado público. Obviamente, el gran tamaño lo ayudará a identificar propiedades situadas en parcelas de más de 10.000m2 de terreno.

Pros:
Completamente legal
Licencia de habitación
Infraestructura urbana
Puede aumentar el tamaño de construcción / extender

Contras:
Más caro
Raramente en lugares idílicos del país
Pequeñas parcelas

Si desea una casa en el campo sin problemas reales, independientemente de cómo comenzó su vida, una apuesta segura sería mirar solo aquellos que tienen al menos 10 años (preferiblemente construidos antes de 2009) y que ya tienen agua y electricidad conectados .

Pros:
A un precio más razonable
En lugares idílicos (a veces, lugares inalcanzables hoy)
Parcelas más grandes
Puede mantener animales
Se puede usar para cosas no permitidas en áreas urbanas

Contras:
Sin licencia de habitación
Falta de infraestructura
Tolerado pero legalmente ambiguo
No se puede aumentar el tamaño de construcción
No debe usarse para alquileres de vacaciones

MODIFICACIONES IMPORTANTES A LA LEY
Una modificación reciente a la ley LOTUP de Valencia propone normalizar las propiedades rústicas consolidadas construidas sin permiso de planificación, otorgándoles un estatus legal muy similar a las construidas con permiso de planificación.

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