Propriétés urbaines ou rustiques?

Quelle est la différence entre urbain et rustique?

Il est important de comprendre les différences de types de terres ici dans la région de Valence. Il existe essentiellement 2 types de biens ou de terrains, qui ont tous deux des sous-types différents (avec des conditions plus spécifiques).

Le premier est un terrain urbain, destiné à être bâti et pouvant être résidentiel ou industriel. Le terrain doit avoir la classification et les infrastructures urbaines nécessaires pour être considéré comme urbain et dans le cas d'une urbanisation à faible densité (villas, etc.), il doit avoir des routes, des trottoirs, un éclairage public, un tout-à-l'égout, l'électricité et l'eau potable.

Ensuite, il y a des terres rustiques, normalement agricoles, mais qui peuvent avoir d'autres utilisations comme l'élevage, etc. Ce type de terrain n'est pas destiné à la construction de propriétés résidentielles.

Cela dit, sous certaines conditions, il est possible d'obtenir l'autorisation de construire une maison à la campagne. L'une des principales exigences est que la taille de la parcelle dépasse 10 000 m2, avec un traitement des eaux usées correct. Les maisons répondant aux exigences d'avoir été construites à la campagne représentent un très, très faible pourcentage de toutes celles qui existent à la campagne. Presque toutes les maisons sur moins de 10 000 m2 de terrain rustique auront commencé leur vie sans permis de construire.

Comment se peut-il?

L'Espagne, comme d'autres pays latins, a quelque chose qui s'appelle la «prescription», ce qui s'apparente au délai de prescription en termes britanniques. Fondamentalement, en Espagne, si les autorités ne prennent aucune mesure, presque toute infraction expire après une période de temps établie (y compris le meurtre). Ainsi, avec le temps, l'administration perd le droit d'agir contre les maisons construites sans permis de construire. Ceci, combiné avec le fait que le permis de construire est contrôlé au niveau local, et traditionnellement n'a pas été très bien financé ou surveillé, signifie qu'il existe de nombreuses propriétés initialement construites sans autorisation que les autorités ne peuvent plus prendre à partie et doivent tolérer. Dans le cas d'une infraction urbaine dans un terrain rustique, la loi au moment de la rédaction (LOTUP 5/2014) a déclaré que l'infraction expire 15 ans après avoir eu lieu, dans la loi précédente (LUV 16/2005) et jusqu'en 2014 , cette expiration s'est produite après seulement 5 ans. Une fois la période établie écoulée, une maison construite sans autorisation devient tolérée par l'administration et peut être inscrite au registre foncier.

Pour enregistrer une maison au registre foncier, il faut démontrer que celle-ci a été construite avec un permis d'urbanisme ou bien qu'elle existe depuis assez longtemps pour que le délai de prescription applicable s'applique et qu'aucune procédure d'infraction urbaine ne soit ouverte contre elle.

Les propriétés construites en milieu urbain avec autorisation peuvent avoir un permis d'habitation, et les propriétés rustiques construites sans autorisation, bien que enregistrées et tolérées, ne le peuvent pas. La fonction principale d'un permis d'habitation est de connecter les services (eau et électricité). Il est également vrai qu'un permis d'habitation est nécessaire pour enregistrer la propriété pour des locations de vacances, donc aucun permis d'habitation ne signifie pas de location de vacances (légalement au moins).

Si vous voulez une maison entièrement légale qui a été construite avec un permis de construire et qui se qualifie pour un permis d'habitation, alors vous devrez limiter votre recherche aux zones urbaines ou rechercher des propriétés à la campagne avec des parcelles d'au moins 10000 m2. Un moyen facile d'identifier les propriétés urbaines, est par leur infrastructure urbaine, ils doivent avoir l'électricité, l'eau courante, les égouts, les trottoirs et l'éclairage public. De toute évidence, la taille même vous aidera à identifier les propriétés situées sur des parcelles de plus de 10 000 m2 de terrain.

Avantages:
Entièrement légal
Licence d'habitation
Infrastructure urbaine
Peut augmenter la taille de construction / étendre

Les inconvénients:
Plus cher
Rarement dans des pays idylliques
Petites parcelles

Si vous voulez une maison à la campagne sans problèmes réels, quelle que soit la façon dont elle a commencé sa vie, une valeur sûre serait de ne regarder que celles qui ont au moins 10 ans (préférablement construites avant 2009) et qui ont déjà l'eau et l'électricité connectées .

Avantages:
Prix plus raisonnable
Dans des endroits idylliques (parfois des endroits irréalisables aujourd'hui)
Parcelles plus grandes
Peut garder des animaux
Peut être utilisé pour des choses non autorisées dans les zones urbaines

Les inconvénients:
Pas de permis d'habitation
Manque d'infrastructure
Toléré mais juridiquement ambigu
Impossible d'augmenter la taille de la construction
Ne doit pas être utilisé pour les locations de vacances

MODIFICATIONS IMPORTANTES DE LA LOI
Une récente modification de la loi Valencia LOTUP propose de normaliser les propriétés rustiques consolidées construites sans permis de construire, leur accordant un statut juridique très similaire à celles construites avec permis de construire.

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