Quelle est la différence entre urbain et rustique ?

Il est important de comprendre les différences entre les types de terrains ici dans la région de Valence. Il existe essentiellement deux types de propriétés ou de terrains, qui ont tous deux des sous-types variés (avec des conditions plus spécifiques).

Le premier type est le terrain urbain, qui est destiné à la construction et peut être résidentiel ou industriel. Le terrain doit avoir la classification urbaine nécessaire et l'infrastructure pour être considéré comme urbain. Dans le cas d'une urbanisation à faible densité (villas, etc.), il doit disposer de routes, de trottoirs, d'éclairage public, d'égouts, d'électricité et d'eau potable.

Ensuite, il y a le terrain rustique, qui est normalement agricole, mais peut avoir d'autres usages tels que l'élevage de bétail, etc. Ce type de terrain n'est pas destiné à la construction de propriétés résidentielles.

Cela dit, dans certaines conditions, il est possible d'obtenir l'autorisation de construire une maison à la campagne. L'une des principales exigences est que la superficie du terrain dépasse 10 000 m², avec un traitement des eaux usées approprié. Les maisons répondant aux critères pour avoir été construites à la campagne ne représentent qu'un très, très petit pourcentage de toutes celles qui existent à la campagne. Pratiquement toutes les maisons sur moins de 10 000 m² de terrain rustique auront commencé leur vie sans autorisation de construire.

Comment cela se peut-il ?

Comme d'autres pays latins, l'Espagne a un concept appelé "prescripción", qui est similaire à la prescription en droit britannique. Essentiellement, si les autorités en Espagne n'agissent pas, presque toute infraction expire après un certain délai (même des infractions pénales graves comme le meurtre, qui expirent après 20 ans). Au fil du temps, l'administration perd le droit d'agir contre les maisons construites sans autorisation. Cela, combiné au fait que l'autorisation de construire est gérée localement et a traditionnellement manqué de financement et d'application adéquats, a entraîné de nombreuses propriétés initialement construites sans autorisation contre lesquelles les autorités ne peuvent plus agir et qu'elles doivent tolérer.

Pour les infractions urbaines sur des terrains rustiques, la loi actuelle (LOTUP 1/2019) stipule que les infractions commises sur des terrains rustiques après janvier 2019 ne périment jamais. En vertu de la loi précédente (LOTUP 4/2014), introduite en 2014, ces infractions expiraient 15 ans après leur commission. Avant cela, en vertu de LUV 16/2005, elles expiraient après seulement 4 ans. Une fois le délai de prescription écoulé, une maison construite sans autorisation est tolérée par l'administration et peut être enregistrée au cadastre.

Pour enregistrer une maison au cadastre, il faut démontrer qu'elle a été construite avec une autorisation de construire ou, alternativement, qu'elle existe depuis suffisamment longtemps pour que la prescription s'applique, et qu'aucune procédure d'infraction urbaine n'est ouverte à son encontre.

Les propriétés construites sur des terrains urbains avec autorisation peuvent avoir une licence d'habitabilité, tandis que les propriétés rustiques construites sans autorisation, bien qu'enregistrées et tolérées, ne le peuvent pas. La fonction principale d'une licence d'habitabilité est de connecter les services (eau et électricité). Il est également vrai qu'une licence d'habitabilité est nécessaire pour enregistrer la propriété pour des locations de vacances, donc pas de licence d'habitabilité signifie pas de location de vacances (au moins légalement).

Si vous souhaitez une maison entièrement légale qui a été construite avec une autorisation de construire et qui répond aux exigences pour une licence d'habitabilité, vous devrez alors limiter votre recherche aux zones urbaines ou chercher des propriétés à la campagne avec des parcelles d'au moins 10 000 m². Une façon simple d'identifier les propriétés urbaines est par leur infrastructure urbaine : elles doivent disposer d'électricité, d'eau, d'égouts, de trottoirs et d'éclairage public. Évidemment, la taille même aidera à identifier les propriétés situées sur des parcelles de plus de 10 000 m².

Avantages :
Entièrement légal
Licence d'habitabilité
Infrastructure urbaine
Possibilité d'augmenter la taille de la construction / d'agrandir
Probablement compatible avec la location touristique

Inconvénients :
Plus cher
Rares dans des emplacements idylliques à la campagne
Petites parcelles

Si vous souhaitez une maison à la campagne sans problèmes réels, peu importe comment elle a commencé sa vie, un pari sûr serait de ne considérer que celles qui ont été construites avant 2010 et qui ont déjà l'eau et l'électricité raccordées.

Avantages :
Plus abordable
Dans des emplacements idylliques (parfois dans des lieux inaccessibles aujourd'hui)
Parcelles plus grandes
Possibilité de garder des animaux
Peut être utilisé pour des choses non autorisées dans les zones urbaines

Inconvénients :
Pas de licence d'habitabilité
Manque d'infrastructure
Toléré mais juridiquement ambigú
Pas de possibilité d'augmenter la taille de la construction
Probablement pas compatible avec la location touristique

Changements importants dans la loi LOTUP et les propriétés rustiques à l'avenir

La Minimización de Impacto Territorial (MIT) représente des modifications significatives à la loi LOTUP de Valence, initialement adoptée en 2014 et consolidée en 2019. Cette législation visait à normaliser les propriétés rustiques construites sans autorisation de construire, leur accordant un statut légal semblable à celui des constructions réalisées avec les permis appropriés. Cependant, un aspect critique de cette modification l'a rendue largement inefficace pour les propriétaires immobiliers individuels.

Dans le cadre de la MIT, les propriétés pouvaient obtenir la légalité et des licences d'habitabilité en respectant des réglementations spécifiques, notamment en ce qui concerne l'impact environnemental, telles que les améliorations des systèmes septiques. Cependant, la stipulation qui a entravé la légalisation des propriétés individuelles est que ce processus ne peut commencer que lorsqu'il y a moins de trois maisons par hectare. Si la densité dépasse trois maisons (comme c'est le cas pour la plupart des propriétés rustiques), la légalisation doit suivre un processus collectif connu sous le nom de Procedimiento Colectivo para la Regularización de Viviendas y de Minimización de Impacto Territorial (PEMIT).

Cette approche collective impose des contraintes supplémentaires et nécessite l'accord de toutes les parties concernées. Étant donné que de nombreuses propriétés rustiques sont des résidences secondaires, souvent construites ou achetées comme options abordables à la campagne, de nombreux propriétaires résistent à supporter les coûts de conformité, bloquant ainsi ceux qui souhaitent légaliser leurs propriétés. Bien que la MIT offre un chemin longtemps attendu vers la légalisation complète des propriétés construites sans les permis et licences nécessaires, actuellement, seulement un nombre limité de propriétés peuvent être légalement régularisées individuellement, tandis que la légalisation collective demeure impraticable. Nous espérons que de futures modifications de la loi permettront la régularisation de beaucoup d'autres propriétés individuelles.

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