В чем разница между городским и сельским?

Важно понимать различия в типах земель здесь, в регионе Валенсии. В основном существует два типа недвижимости или земли, у каждого из которых есть разные подтипы (с более конкретными условиями).

Первый тип — это городская земля, предназначенная для строительства, которая может быть жилой или промышленной. Земля должна иметь необходимую городскую классификацию и инфраструктуру, чтобы считаться городской, и в случае низкопродуктивной застройки (виллы и т. д.) она должна иметь дороги, тротуары, уличное освещение, центральную канализацию, центральное электричество и центральное питьевое водоснабжение.

Затем есть сельская земля, которая обычно является сельскохозяйственной, но может иметь и другие用途, такие как содержание скота и т. д. Этот тип земли не предназначен для строительства жилой недвижимости.

Тем не менее, при определенных условиях возможно получить разрешение на строительство дома в сельской местности. Одно из основных требований заключается в том, что площадь участка должна превышать 10 000 м², вместе с правильной обработкой сточных вод. Дома, которые соответствуют требованиям для строительства в сельской местности, составляют очень-очень малую часть всех домов, существующих в сельской местности. Почти все дома на участках меньше 10 000 м² сельской земли начнут свою жизнь без разрешения на строительство.

Как это возможно?

Как и в других латинских странах, в Испании есть концепция под названием «прескрипция», которая аналогична сроку давности в британских терминах. По сути, если власти в Испании не предпринимают никаких действий, практически любое правонарушение истекает через установленный срок (даже серьезные уголовные преступления, такие как убийство, истекают через 20 лет). С течением времени администрация теряет право действовать против домов, построенных без разрешения на строительство. Это, в сочетании с тем фактом, что разрешение на строительство управляется на местном уровне и традиционно страдает от недостаточного финансирования и контроля, привело к многочисленным объектам, изначально построенным без разрешения, против которых власти больше не могут действовать и которые они должны терпеть.

Что касается городских правонарушений на сельской земле, то действующее законодательство (LOTUP 1/2019) устанавливает, что правонарушения, совершенные на сельской земле после января 2019 года, никогда не истекают. В соответствии с предыдущим законом (LOTUP 4/2014), введенным в 2014 году, эти правонарушения истекали через 15 лет после их совершения. До этого, согласно LUV 16/2005, они истекали всего через 4 года. Как только истекает установленный срок, дом, построенный без разрешения, терпится администрацией и может быть зарегистрирован в земельном кадастре.

Чтобы зарегистрировать любой дом в земельном кадастре, необходимо продемонстрировать, что он был построен с разрешением на строительство или, альтернативно, что он существует достаточно долго, чтобы применяться срок давности, и что против него нет открытой процедуры по урбанистическим правонарушениям.

Недвижимость, построенная на городской земле с разрешением, может иметь лицензию на проживание, а сельская недвижимость, построенная без разрешения, хотя и зарегистрированная и терпимая, не может. Основная функция лицензии на проживание заключается в подключении услуг (воды и электроэнергии). Также верно, что лицензия на проживание требуется для регистрации собственности для сдачи в аренду на время отпуска, поэтому отсутствие лицензии на проживание означает отсутствие (по крайней мере, юридически) аренды на время отпуска.

Если вы хотите полностью легальный дом, который был построен с разрешением на строительство и соответствует требованиям для получения лицензии на проживание, то вам нужно будет ограничить поиск городскими районами или искать недвижимость в сельской местности с участками площадью не менее 10 000 м². Легкий способ идентифицировать городские объекты — это их городская инфраструктура; они должны иметь центральное электричество, центральное водоснабжение, центральную канализацию, тротуары и уличное освещение. Очевидно, что sheer size поможет вам определить объекты, расположенные на участках площадью более 10 000 м².

Плюсы:
Полностью легально
Лицензия на проживание
Городская инфраструктура
Можно увеличить площадь застройки / расширить
Вероятно, совместимо с туристической арендой

Минусы:
Дороже
Редко в идиллических загородных локациях
Небольшие участки

Если вы хотите дом в сельской местности без реальных проблем, независимо от того, как он начал свою жизнь, безопасным вариантом было бы рассматривать только те, которые были построены до 2010 года и которые уже имеют подключенные воду и электричество.

Плюсы:
Более разумные цены
В идиллических локациях (иногда локации, которые сегодня недостижимы)
Более крупные участки
Можно держать животных
Можно использовать для вещей, не разрешенных в городских районах

Минусы:
Нет лицензии на проживание
Отсутствие инфраструктуры
Терпимые, но юридически неясные
Невозможно увеличить площадь застройки
Вероятно, не совместимо с туристической арендой

Важные изменения в законе LOTUP и сельской недвижимости в будущем

Минимизация территориального воздействия (MIT) представляет собой значительные изменения в законе LOTUP Валенсии, впервые принятом в 2014 году и консолидированном в 2019 году. Эта законодательная инициатива направлена на нормализацию сельских объектов, построенных без разрешения на строительство, предоставляя им правовой статус, аналогичный тому, который имеют объекты, построенные с необходимыми разрешениями. Однако критический аспект этой модификации сделал ее в значительной степени неэффективной для отдельных владельцев недвижимости.

Согласно MIT, объекты могут получить легальность и лицензии на проживание, соблюдая определенные правила, особенно касающиеся воздействия на окружающую среду, такие как улучшения в системе септиков. Тем не менее, условие, которое затрудняет легализацию отдельных объектов, заключается в том, что этот процесс может начаться только тогда, когда на гектар находится менее трех домов. Если плотность превышает три дома (что является нормой для большинства сельских объектов), легализация должна следовать коллективному процессу, известному как Процедура коллективной легализации жилья и минимизации территориального воздействия (PEMIT).

Этот коллективный подход накладывает дополнительные ограничения и требует согласия всех заинтересованных сторон. Поскольку многие сельские объекты являются вторыми домами, часто построенными или купленными как доступные варианты на природе, многие владельцы сопротивляются несению затрат на соблюдение норм, тем самым препятствуя тем, кто хочет легализовать свои объекты. Хотя MIT предлагает давно ожидаемый путь к полной легализации для объектов, построенных без необходимых разрешений и лицензий, в настоящее время только ограниченное количество объектов может быть легализовано индивидуально, в то время как коллективная легализация остается непрактичной. Мы надеемся, что будущие поправки к закону позволят легализовать гораздо больше индивидуальных объектов.

Отказ от ответственности: информация, представленная на этой странице, предназначена только для информационных целей, а не для предоставления юридических консультаций. Вам следует связаться с вашим юридическим представителем, чтобы получить совет по любому конкретному вопросу или проблеме. Использование и доступ к информации на этом веб-сайте не создает отношения между юридическим консультантом и клиентом между Orange Blossom Homes и пользователем или браузером.