Vad är skillnaden mellan urban och rustik?

Det är viktigt att förstå skillnaderna i marktyper här i Valencia-regionen. Det finns i princip två typer av egendom eller mark, som båda har olika undertyper (med mer specifika villkor).

Den första är urban mark och detta är avsedd för byggande och kan vara bostads- eller industrimark. Mark måste ha nödvändig urban klassificering och infrastruktur för att betraktas som urban, och i fallet med låg tät urbanisering (villor osv.) måste det finnas vägar, trottoarer, gatubelysning, kommunalt avlopp, kommunal elektricitet och kommunalt dricksvatten.

Sedan finns det rustik mark, som vanligtvis är jordbruksmark, men kan ha andra användningar, såsom att hålla boskap osv. Denna typ av mark är inte avsedd för byggande av bostäder.

Det sagt, under vissa förutsättningar är det möjligt att få tillstånd att bygga ett hus på landsbygden. Ett av de viktigaste kraven är att tomtstorleken ska vara mer än 10 000 m², tillsammans med korrekt avloppshantering. Hus som uppfyller kraven för att ha byggts på landsbygden utgör en mycket, mycket liten procentandel av alla som finns på landsbygden. Nästan alla hus på mindre än 10 000 m² rustik mark har börjat sitt liv utan bygglov.

Hur kan detta vara möjligt?

Som i andra latinamerikanska länder har Spanien ett begrepp kallat "prescripción", vilket är liknande den brittiska termen för preskriptionstid. I grund och botten, om myndigheterna i Spanien inte vidtar åtgärder, löper nästan varje överträdelse ut efter en viss period (även allvarliga brott som mord, som löper ut efter 20 år). Med tiden förlorar administrationen rätten att agera mot hus som byggts utan bygglov. Detta, i kombination med det faktum att bygglov hanteras lokalt och traditionellt har saknat tillräcklig finansiering och genomdrivande, har resulterat i ett stort antal egenskaper som ursprungligen byggdes utan tillstånd och som myndigheterna inte längre kan agera mot och måste tolerera.

För urbana överträdelser på rustik mark föreskriver den nuvarande lagen (LOTUP 1/2019) att överträdelser som begås på rustik mark efter januari 2019 aldrig kommer att löpa ut. Enligt den tidigare lagen (LOTUP 4/2014), som infördes 2014, löpte dessa överträdelser ut 15 år efter att de begicks. Före det, under LUV 16/2005, löpte de ut efter endast 4 år. När den föreskrivna perioden har passerat tolereras ett hus som byggts utan tillstånd av administrationen och kan registreras i fastighetsregistret.

För att registrera ett hus i fastighetsregistret måste man visa att det byggdes med bygglov eller alternativt att det har existerat tillräckligt länge för att tillämplig preskriptionstid ska gälla, och att det inte finns någon pågående procedur för urbana överträdelser mot det.

Egendom som byggts på urban mark med tillstånd kan ha en boende licens, och rustika egenskaper som byggts utan tillstånd, även om de är registrerade och tolererade, kan inte ha det. Den huvudsakliga funktionen för en boende licens är att koppla samman tjänster (vatten och elektricitet). Det är också sant att en boende licens krävs för att registrera egendomen för semesteruthyrning, så utan boende licens innebär ingen semesteruthyrning (juridiskt sett åtminstone).

Om du vill ha ett fullt lagligt hus som har byggts med bygglov och kvalificerar sig för en boende licens, måste du begränsa din sökning till urbana områden eller leta efter egendomar på landsbygden med tomter på minst 10 000 m². Ett enkelt sätt att identifiera urbana egenskaper är genom deras urbana infrastruktur; de måste ha kommunal elektricitet, kommunalt vatten, kommunalt avlopp, trottoarer och gatubelysning. Uppenbarligen kommer storleken också att hjälpa dig att identifiera egenskaper belägna på tomter över 10 000 m².

Fördelar:
Helt lagligt 
Boende licens 
Urban infrastruktur 
Kan öka byggstorleken / utvidga 
Troligen kompatibel med turistuthyrning 

Nackdelar: 
Dyrare 
Sällan i idylliska landsbygdsplatser 
Små tomter 

Om du vill ha ett hus på landsbygden utan några verkliga problem, oavsett hur det började sitt liv, skulle ett säkert kort vara att endast titta på dem som byggdes före 2010 och som redan har vatten och elektricitet anslutet.

Fördelar: 
Mer rimligt prissatta 
I idylliska lägen (ibland lägen som är ouppnåeliga idag) 
Större tomter 
Kan hålla djur 
Kan användas för saker som inte är tillåtna i urbana områden 

Nackdelar:
Ingen boende licens 
Brist på infrastruktur 
Tolererade men juridiskt tvetydiga 
Kan inte öka byggstorleken 
Troligen inte kompatibla med turistuthyrning 

Viktiga förändringar av LOTUP-lagen och rustika egenskaper framöver

Minimización de Impacto Territorial (MIT) innebär betydande modifieringar av Valencia LOTUP-lag, som först antogs 2014 och konsoliderades 2019. Denna lagstiftning syftade till att normalisera rustika egenskaper som byggts utan bygglov och ge dem rättslig status liknande den som ges till de som byggts med nödvändiga tillstånd. Emellertid har en kritisk aspekt av denna modifiering gjort den i stort sett ineffektiv för enskilda fastighetsägare.

Under MIT kan egendomar få legalitet och erhålla boende licenser genom att följa specifika regler, särskilt vad gäller miljöpåverkan, såsom förbättringar av septiska system. Det vill säga att den bestämmelse som hindrar individuell legalisering av egendom är att denna process endast kan inledas när det finns färre än tre hus per hektar. Om tätheten överstiger tre hus (vilket är fallet för de flesta rustika egenskaper) måste legaliseringen följa en kollektiv process som kallas Procedimiento Colectivo para la Regularización de Viviendas y de Minimización de Impacto Territorial (PEMIT).

Denna kollektiva ansats innebär ytterligare begränsningar och kräver överenskommelse från alla berörda parter. Eftersom många rustika egenskaper är sommarhus, ofta byggda eller köpta som prisvärda alternativ på landsbygden, motstår många ägare att bära kostnaderna för efterlevnad, vilket hindrar dem som önskar legalisera sina egenskaper. Även om MIT erbjuder en efterlängtad väg till full legalisering för egendomar som byggts utan nödvändiga tillstånd och licenser, kan för närvarande endast ett begränsat antal egenskaper legaliseras individuellt, medan kollektiv legalisering förblir opraktisk. Vi hoppas att framtida ändringar av lagen kommer att möjliggöra legalisering av många fler individuella egenskaper.

Ansvarsfriskrivning: Informationen på denna sida är endast för informationssyften och inte för att ge juridisk rådgivning. Du bör kontakta din juridiska representant för att få råd om något särskilt problem eller problem. Användning och tillgång till information på denna webbplats skapar inte en juridisk rådgivare - klientförhållande mellan Orange Blossom Homes och användaren eller webbläsaren.