¿Cuál es la diferencia entre suelos urbanos y rústicos?

Es importante entender las diferencias entre los tipos de suelo en la región de Valencia. Básicamente, existen dos tipos principales de suelo, cada uno con subcategorías y condiciones específicas.

Suelo Urbano

El suelo urbano está destinado a la construcción, ya sea residencial o industrial. Para que un terreno sea considerado urbano, debe contar con la clasificación y la infraestructura urbana necesarias. En el caso de urbanizaciones de baja densidad (villas, etc.), debe incluir carreteras, aceras, alumbrado público, alcantarillado, electricidad y agua potable de red.

Suelo Rústico

El suelo rústico se utiliza normalmente para fines agrícolas, aunque también puede tener otros usos, como la cría de ganado. Este tipo de terreno no está destinado a la construcción de viviendas residenciales.

Dicho esto, bajo ciertas condiciones, es posible obtener permiso para construir una vivienda en el campo. Uno de los requisitos principales es que la parcela tenga más de 10,000 m² y cuente con un tratamiento de aguas residuales adecuado. Las casas que cumplen con estos requisitos representan un porcentaje muy pequeño de todas las existentes en el campo. La mayoría de las casas construidas en parcelas de menos de 10,000 m² de terreno rústico se construyeron originalmente sin permisos ni licencias.

¿Cómo es esto posible?

Como en otros países, en España existe el concepto de “prescripción,” que es similar al estatuto de limitaciones en términos británicos. Básicamente, si las autoridades no toman medidas, casi cualquier infracción caduca tras un período establecido (incluso delitos graves, como el asesinato, que prescribe después de 20 años). Con el tiempo, esto implica que la administración pierde el derecho a actuar contra las construcciones realizadas sin permiso. Esta situación, sumada a que los permisos de construcción se gestionan a nivel local y tradicionalmente han carecido de financiación y control suficientes, ha dado lugar a numerosas propiedades construidas sin permiso que las autoridades ahora deben tolerar.

Para infracciones urbanísticas en suelo rústico, la ley actual (LOTUP 1/2019) establece que las infracciones cometidas en terrenos rústicos después de enero de 2019 no caducarán nunca. Con la ley anterior (LOTUP 4/2014), introducida en 2014, estas infracciones caducaban después de 15 años. Antes de eso, según la LUV 16/2005, caducaban después de solo 4 años. Una vez transcurrido el tiempo de prescripción, una vivienda construida sin permiso se convierte en tolerada por la administración y puede inscribirse en el registro de la propiedad.

Para registrar una vivienda en el registro, se debe demostrar que fue construida con los permisos correspondientes, alternativamente, que ha existido el tiempo suficiente para que se aplique el plazo de prescripción correspondiente y que no haya un procedimiento de infracción abierto contra ella.

Las propiedades construidas en terrenos urbanos con permiso pueden obtener una licencia de habitabilidad, mientras que las propiedades rústicas construidas sin permiso, aunque registradas y toleradas, no pueden. La función principal de una licencia de habitabilidad es conectar los servicios (agua y electricidad). Además, se necesita una licencia de habitabilidad para registrar la propiedad como alquiler vacacional, por lo que sin ella no es posible alquilar la propiedad de forma legal para turismo.

Si desea una vivienda totalmente legal, construida con todos los permisos y con licencia de habitabilidad, deberá limitar su búsqueda a áreas urbanas o buscar propiedades en el campo con parcelas de al menos 10,000 m². Una manera fácil de identificar propiedades urbanas es mediante su infraestructura urbana, que debe incluir electricidad, agua, alcantarillado, aceras y alumbrado público. Además, el tamaño de la parcela también le ayudará a identificar propiedades en terrenos de más de 10,000 m².

Pros:
Totalmente legal
Licencia de habitabilidad
Infraestructura urbana
Posibilidad de ampliar la construcción
Compatible con el alquiler turístico

Contras:
Más caro
Rara vez en ubicaciones rurales idílicas
Parcelas pequeñas

Si prefiere una casa en el campo sin complicaciones legales significativas, una buena opción sería buscar propiedades construidas antes de 2010 que ya cuenten con conexión de agua y electricidad.

Pros:
Más económico
Ubicaciones idílicas (algunas inalcanzables hoy en día)
Parcelas grandes
Permite tener animales
Usos permitidos que no son viables en áreas urbanas

Contras:
Sin licencia de habitabilidad
Falta de infraestructura
Tolerado, pero legalmente ambiguo
No se puede ampliar
No compatible con alquiler turístico

Cambios importantes en la ley LOTUP y propiedades rústicas en el futuro

La Minimización de Impacto Territorial (MIT) representa una modificación importante a la ley LOTUP de Valencia, que se promulgó en 2014 y se consolidó en 2019. Esta legislación tiene como objetivo regularizar las propiedades rústicas construidas sin permiso, otorgándoles un estatus legal similar a las construidas con los permisos adecuados. Sin embargo, un aspecto crítico de esta modificación ha limitado su efectividad para los propietarios individuales.

Según la MIT, las propiedades podrían legalizarse y obtener licencias de habitabilidad cumpliendo con ciertas regulaciones, particularmente en cuanto al impacto ambiental, como mejoras en los sistemas sépticos. No obstante, una restricción que ha dificultado la legalización individual de propiedades es que este proceso solo puede comenzar si hay menos de tres casas por hectárea. Si la densidad supera las tres casas (como es el caso en la mayoría de propiedades rústicas), la legalización debe seguir un proceso colectivo conocido como Procedimiento Colectivo para la Regularización de Viviendas y de Minimización de Impacto Territorial (PEMIT).

Este enfoque colectivo impone restricciones adicionales y requiere el acuerdo de todas las partes involucradas. Dado que muchas propiedades rústicas son segundas viviendas, a menudo adquiridas como opciones de campo asequibles, muchos propietarios se resisten a asumir los costos de cumplimiento, obstaculizando a aquellos que desean legalizar sus propiedades. Aunque la MIT ofrece una vía necesaria para la legalización de propiedades construidas sin los permisos adecuados, actualmente solo un número limitado de propiedades pueden legalizarse individualmente, mientras que la legalización colectiva sigue siendo poco práctica. Esperamos que futuras enmiendas a la ley permitan la regularización de muchas más propiedades individuales.

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