Wat is het verschil tussen stedelijk en rustiek?

Het is belangrijk om de verschillen in landtypes hier in de regio Valencia te begrijpen. Er zijn in wezen 2 soorten onroerend goed of land, die beide verschillende subtypes hebben (met meer specifieke voorwaarden).

De eerste is stedelijk land en dit is bedoeld om op te bouwen en kan residentieel of industrieel zijn. Land moet de nodige stedelijke classificatie en infrastructuur hebben om als stedelijk te worden beschouwd en in het geval van laagdichte verstedelijking (villa's, enz.) moet het wegen, trottoirs, straatverlichting, riolering, elektriciteit en drinkwater van het net hebben.

Dan is er rustiek land, dat normaal gesproken agrarisch is, maar ook andere doeleinden kan hebben, zoals het houden van vee, enz. Dit type land is niet bedoeld voor het bouwen van woningen.

Dat gezegd hebbende, onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om toestemming te krijgen om een huis op het platteland te bouwen. Een van de belangrijkste vereisten is dat de perceelgrootte meer dan 10.000 m² moet zijn, samen met een correcte rioolwaterzuivering. Huizen die voldoen aan de eisen om op het platteland te zijn gebouwd, vormen een zeer, zeer klein percentage van al diegenen die op het platteland bestaan. Bijna alle huizen op minder dan 10.000 m² rustiek land zijn zonder bouwvergunning begonnen.

Hoe kan dit?

Net als andere Latijnse landen heeft Spanje een concept dat "prescripción" wordt genoemd, wat vergelijkbaar is met de verjaring in Britse termen. In wezen, als de autoriteiten in Spanje geen actie ondernemen, verloopt bijna elke overtreding na een bepaalde periode (zelfs ernstige strafbare feiten zoals moord, die na 20 jaar verjaren). Na verloop van tijd verliest de administratie het recht om op te treden tegen huizen die zonder bouwvergunning zijn gebouwd. Dit, gecombineerd met het feit dat de bouwvergunning lokaal wordt beheerd en traditioneel onvoldoende financiering en handhaving heeft gehad, heeft geleid tot tal van eigendommen die oorspronkelijk zonder vergunning zijn gebouwd, waartegen de autoriteiten niet langer kunnen optreden en die ze moeten tolereren.

Voor stedelijke overtredingen op rustiek land bepaalt de huidige wet (LOTUP 1/2019) dat overtredingen die na januari 2019 op rustiek land zijn begaan, nooit verjaren. Volgens de vorige wet (LOTUP 4/2014), die in 2014 werd ingevoerd, vervielen deze overtredingen 15 jaar na hun begaan. Daarvoor, onder LUV 16/2005, vervielen ze na slechts 4 jaar. Zodra de verjaringstermijn is verstreken, wordt een huis dat zonder toestemming is gebouwd, door de administratie getolereerd en kan het worden geregistreerd in het kadaster.

Om een huis te registreren in het kadaster, moet men aantonen dat het is gebouwd met een bouwvergunning of alternatieve dat het lang genoeg bestaat zodat de toepasselijke verjaringstermijn van toepassing is, en dat er geen procedure voor stedelijke overtredingen tegen bestaat.

Eigenschappen die op stedelijk land met toestemming zijn gebouwd, kunnen een bewoningsvergunning hebben, en rustieke eigendommen die zonder toestemming zijn gebouwd, hoewel geregistreerd en getolereerd, kunnen dat niet. De belangrijkste functie van een bewoningsvergunning is om diensten (water en elektriciteit) aan te sluiten. Het is ook waar dat een bewoningsvergunning vereist is om de eigendom te registreren voor vakantieverhuur, dus geen bewoningsvergunning betekent geen vakantieverhuur (tenzij legaal).

Als u een volledig legaal huis wilt dat is gebouwd met een bouwvergunning en dat in aanmerking komt voor een bewoningsvergunning, moet u uw zoekopdracht beperken tot stedelijke gebieden of zoeken naar eigendommen op het platteland met percelen van minstens 10.000 m². Een gemakkelijke manier om stedelijke eigendommen te identificeren, is aan hun stedelijke infrastructuur; ze moeten elektriciteit van het net, water van het net, riolering, trottoirs en straatverlichting hebben. Uiteraard zal sheer grootte u helpen om eigendommen te identificeren die zijn gelegen op percelen van meer dan 10.000 m² land.

Voordelen:
Volledig legaal
Bewoningsvergunning
Stedelijke infrastructuur
Kan bouwgrootte vergroten / uitbreiden
Waarschijnlijk compatibel met toeristenverhuur

Nadelen:
Duurder
Zelden in idyllische plattelandslocaties
Kleine percelen

Als u een huis op het platteland wilt zonder echte problemen, ongeacht hoe het begonnen is, zou het een veilige keuze zijn om alleen te kijken naar diegene die voor 2010 zijn gebouwd en die al water en elektriciteit zijn aangesloten.

Voordelen:
Redelijker geprijsd
In idyllische locaties (soms locaties die vandaag de dag niet bereikbaar zijn)
Grotere percelen
Kan dieren houden
Kan worden gebruikt voor dingen die niet zijn toegestaan in stedelijke gebieden

Nadelen:
Geen bewoningsvergunning
Gebrek aan infrastructuur
Getolereerd maar juridisch ambigu
Geen mogelijkheid om de bouwgrootte te vergroten
Waarschijnlijk niet compatibel met toeristenverhuur

Belangrijke veranderingen in de LOTUP-wet en rustieke eigendommen in de toekomst

De Minimización de Impacto Territorial (MIT) vertegenwoordigt aanzienlijke wijzigingen in de LOTUP-wet van Valencia, die voor het eerst werd ingevoerd in 2014 en in 2019 werd geconsolideerd. Deze wetgeving was bedoeld om rustieke eigendommen die zonder bouwvergunning zijn gebouwd te normaliseren en hen een juridische status te geven die vergelijkbaar is met die van de juiste vergunningen. Een cruciaal aspect van deze wijziging heeft het echter grotendeels ineffectief gemaakt voor individuele eigenaren.

Onder de MIT konden eigendommen legaliteit verkrijgen en bewoningsvergunningen verkrijgen door zich te houden aan specifieke regelgeving, met name met betrekking tot de milieu-impact, zoals verbeteringen aan septische systemen. De bepaling die de legalisatie van individuele eigendommen heeft belemmerd, is dat dit proces alleen kan beginnen wanneer er minder dan drie huizen per hectare zijn. Als de dichtheid meer dan drie huizen bedraagt (zoals het geval is bij de meeste rustieke eigendommen), moet de legalisatie een collectief proces volgen dat bekend staat als het Procedimiento Colectivo para la Regularización de Viviendas y de Minimización de Impacto Territorial (PEMIT).

Deze collectieve aanpak legt extra beperkingen op en vereist overeenstemming van alle betrokken partijen. Omdat veel rustieke eigendommen tweede woningen zijn, vaak gebouwd of gekocht als betaalbare opties op het platteland, zijn veel eigenaren terughoudend om de kosten van naleving te dragen, waardoor degenen die hun eigendommen willen legaliseren worden belemmerd. Hoewel de MIT een langverwachte weg biedt naar volledige legalisatie voor eigendommen die zonder de nodige vergunningen en licenties zijn gebouwd, kunnen momenteel slechts een beperkt aantal eigendommen individueel worden gelegaliseerd, terwijl collectieve legalisatie onpraktisch blijft. We hopen dat toekomstige wijzigingen in de wet de regulering van veel meer individuele eigendommen mogelijk maken.

Disclaimer: de informatie op deze pagina is alleen voor informatieve doeleinden en niet voor juridisch advies. Neem contact op met uw wettelijke vertegenwoordiger voor advies over een bepaald probleem of probleem. Gebruik van en toegang tot informatie op deze website creëert geen juridisch adviseur-klantrelatie tussen Orange Blossom Homes en de gebruiker of browser.